浅谈商铺投资注意事项

现今投资商铺成了一个热门话题。那么，投资商铺，回报率究竟有多高？我们选择商铺的时候，应该注意哪些要素？规避哪些风险呢？
商铺6-8年收回投资，此后每年的出租收益率是16%左右，真是很诱人啊。现在，大家手里都有了一些F钱，希望能投资一些好的项目。最近，商铺成了新的投资热点。
投资，最主要的目的当然是希望能够"钱生钱、利滚利"，多赚一些钱！而时下正卖得红红火火的商铺，其最大的卖点就是回收成本快、投资回报率高。
可是，选择商铺的时候，也不能只听商家的宣传，这商铺投资回报率究竟有多高？其实，我们自己也能算出个大概来，那怎么计算呢？
年收益率一般8%
一般来讲，商铺可以在8年左右收回投资，此后的年出租收益率一般可以达到8%，好的商业旺铺可以达到16%以上。当然不同的商铺情况也不同。我们可以拿两个公式来计算。
第一种方法，主要适用于没有贷款的一次性投资。计算公式为：（税后月租金-每月物业管理费）畛12 =年租金收入
年租金收入÷购买商铺总价=年投资收益率
反之，用购买商铺总价÷年租金收入=投资回收年限
第二种方法，主要适用于贷款投资的收益计算。
计算公式为：（税后月租金-按揭月利息-每月物业费）畛12 =年租金收入
（首期房款+按揭贷款）÷年租金收入=投资回报年限
反之，用年租金收入÷（首期房款+按揭贷款）=年投资收益率
投资，当然是为了赚钱。那究竟能不能赚钱？能赚多少钱？这里也不能光算收入，还要充分考虑到各项支出。
投资专家告诉我们，上面所列的投资收益计算公式，只是着重考虑了主要的收入和支出部分，另外，还有一些可能和必要的支出，千万不能忽略：
首先，在商铺的前期购买环节中的支出：
1.购买商铺应交的契税，为总房价的3%，这一比例是商品住宅契税的两倍。比如商铺总价为50万元，仅契税一项就要交1.5万元。
2.在贷款政策方面，商铺的贷款利率也相对较高，为5.76%，这样，贷款利息也会增加投资的成本。
3.购买后再出售，还要缴纳总房价的5%的综合税。比如，转手出售50万元的商铺，就要缴纳2.5万元的税费。
其次，在商铺后期使用过程中的支出：
1.商铺的水、电、气、热、物业管理等费用，都是按商业市政标准缴费，大大高于普通住宅标准。
2.商铺的装修、维护、修缮的费用和支出，也要考虑在内。
所以，在计算商铺的投资收益时，一定要充分考虑到以上支出，这样才能够算出一个更加真实的投资回报率。
今后考察商铺，也别只听商家的宣传，自己也可以算一算。
不过，任何投资都是有风险的，同样投资商铺，有的人赚了大钱，而有的人可能连本都收不回来。所以，一定要注意避免投资风险。
有四大风险
1.商铺的空置率，做出租经营的商铺，如果长期空置，损失是很大的。
2.商铺所在的位置，在近年城市规划中，有没有拆迁、改建的可能，或是新建道路、建筑等影响商铺生意。
3.开发商的资质、实力，是否存在问题，以免影响工程质量和交工时间。
4.如果是贷款投资，应当考虑在贷款利息方面，国家政策有可能进行的调整。
看来，除了要计算投资收益、更要考虑到风险，不过专家说，投资商铺还是大有前途的，不过，一定要善于选择有升值潜力的商铺。那究竟该怎么选呢？
选铺六大要素
无论是选住宅还是买商铺，地理位置都是最重要的。那好的地理位置，有什么标准呢？
选择商铺要素1——‘两心’：
第一，商铺最好要处于核心商圈。怎么讲呢？城市的商业中心是大的核心商圈；社区、居民区的商业中心是小核心商圈，这些区域客流量大、商业气氛浓，生意自然会更好！
第二，要关注新商圈。一般新形成的或正在发展中的商圈，其商铺的价格要比成熟市场便宜得多，而且，不少商圈还有很大的发展和升值的潜力，在经过认真的考察之后，投资新商圈，也是不错的选择。