判断商业地产的可投资性: 商铺投资注意事项

    很多投资者，尤其是非专业的投资人像一些白领和进行实业以外的部分投资者来说，有时，也和刚出社会的新人一样，迷茫。他们是有些积蓄或是有一定的资金量，想通过投资实现现金流，但不知如何去投资，不知道把这个（鸡蛋）放在哪个（篮子）里，所以迷茫，作为一名投资者，求的就是回报。如果把它放错了篮子里，很可能是颗粒无收。投资方式很多样化，该如何投资，这样投资值得不值得？针对陆续有网民投资者通过交流工具咨询等特殊情况，我根据我多年的从业和行业研究经验把咨询者的问题统一编辑成问答方式，并拿实践案例对比分析，发于论坛希望能给更多的可能要需要这方面的材料的投资者有些帮助，由于本人正在操办一个业务项目，较忙，但一有时间，就会补上，不负众望。

      这一期我就主要针对房产投资尤其是商业房产方面的相关注意事项，作一个详细的阐述

正所谓有一铺养三代的说，确有这事，但这是针对于好铺，关于商铺的投资是与非，以个人的经验，发表一些看法，对投资者来说，投资就是求回报，商铺能把店铺出租个好价钱才是成功的投资行为。而且，绝大多数的投资者都是贷款置业，最基本的心理期许是能够以租还贷。若出租不畅，或经营者没有赚头，你要注意以下几大点.

 问一：投资尤其是商铺投资最重要的是什么？

答：这个主要问我们投资的目的是什么，无论是投资或办公司，最核心的除能实现一定的社会价值外，肯定要赚钱。

问二：哪么投资商铺的话还有些什么其它要注意的呢？有人说要关注国家经济及宏观经济什么的，我都搞糊涂了？

    答：抓大趋势，注意小细节。我记得曾经有位富人曾说过，要成功致富就得抓住趋势，这个趋势就是大的经济形势或者说政策。

政府态度或银行政策往往是国民经济的风向标。很多投资人或是做生意的人，天天都想着如何赚钱，却从不管什么政府的政策，其实无论是做生意还是处理人际关系来说，都要从整与全局出发，有人说我没有关注政策，做生意也赚钱了，其实，的确有，但绝对是小钱，即使赚了大钱也是少数，真正投资或是做生意做了大赚的，没有不关注政策的。政府或是银行政策宽松，说明国民经济向好，投资市场看好；银行政策紧缩，则表明市场风险加大。银行政策往往能真实、准确地反映投资市场的风险度和国民经济的强弱度.

问三：如何判断这个项目的可投资性，投资回报率？什么时期时入为最佳的适合时期呢？

答：什么样的房产是否值得投资，就是评估其投资价值。关于如何评估，可以从硬实力与软实力方面去评估。

首先：从基本投资计算情况，应以单位平方米的租金除以单位平方米购买的价格，最后乘以12个月，得出的结果即为年回报率。如年回报率能达到8％－10％就可。

其次：看开发商的实力，例如有什么后盾支持没有，尤其是政府机构就更好，市政规划决定了投资者所看重的商铺未来?营整体环境和经营所必须的“人气”。还有就是有哪些名企业与之合作（品牌效应），以及该商铺有没有预售许可证；还有，严格界定实用面积及建筑面积，避免缩水。

 第三：哪就是这个项目本身了，例如：开发商有没有一个好的整体的规划，地理位置?周围的环境，交通，配套设施，以及有些什么商户进入等这个很是重要。

　㈠从规划来讲：一个好的商业地产项目一定要有好的整体规划。包?单个商铺与整个项目的定位是否相符。如果对商铺不进行规划管理，今后的经营布局会显得零乱，从而破坏人气，影响经营效果。使投资者的收益受损。如果一个食品店和一家高级服装店为邻，一家医院和饭馆隔壁，那样效果肯定不好。因为消费人群不同，消费习惯也互相抵触。规划的话以主力店作为整体项目的支撑，中小商铺环绕周围。个人投资者势必要与“商业大鳄”为邻主力店品牌优势，小店商品与大公司错位，与知名商业主力店“捆绑”，可带来较大客流。

　　㈡地理位置，周围的环境，交通，配套设施等以及有些什么大的品牌商户进入商铺，关键是投资人气，一般而言交通便利配套设施齐全，人气就旺即决?商铺的客流量多寡。

   问：何时进入最佳？

如果是打算进入商业街商铺的话，个人经验建议，较早进入为好，第一期中期或第二期初进入为最好时?，尤其是一些新开发市场。这些市场虽然需要培育，但地价相对较低。但如果说在以下几个指标可以作为投资时的参考：首先是市面和楼层因素，一楼的商铺往往使用率高最好租，租金也高，对投资者也最有保障；再次，准确的市场定位则可以大大提高投资的回报，比如“电脑、服装一条街”等。

   大家都知道商业街商铺是很多投资者渴望而不可求的商铺投资类型。渴望是因为其优越的商业氛围、稳定的客流量决定了该类商铺运营收益水平较高。不可求是因为其租金或单位面积价格增长。很多业内人士也认为，在目前的市场上，这类位置佳、地段好的旺铺，其价格慢慢会往上窜，所以，如果要打算进入，要趁早，后期的话，会少很多优势及政策惠利条件，价格方面等。

 问：投资商铺后，如何成功实现租赁？
 答：首先应去铺面所管辖的租赁所领取租赁合同，办理租赁许可证，以便合法纳税。

问：为什么专业化的商铺比混合商铺要好？

答：在城市里，有些住宅办公，商业混合的大厦，即所谓的“综合楼”，上层供住宅、办公用，底下几层作商场，虽可保证有一定的消费者，但其混杂性带来的消极影响也严重，人员混杂，安全容易出问题，容易产生矛盾。住户嫌公司、商场人来寄住，既增加了电梯的拥挤，宁静的环境，使居住质量受到影响。公司、?场因受到指责而认为住户意见太多。所以最终会被双方都不愿意租购这类混合大厦。

签订商铺合同多留心

买商铺签合同多留心 面积、柜台数一样也不能少　根据国家现行的有关政策，商铺的现行销售单位是建筑面积，不可能按柜台数来销售商铺，进行产权登记时也不可能按柜台数登记。最好能在合同中约定柜台数，最好对柜台的长、宽、高都进行准确的界定

20问：投资商铺后，如何成?实现租赁？

答：首先应去铺面所管辖的租赁所领取租赁合同，并办理租赁许可证，以便合法纳税。在签署租赁合同时，业主一般要给客户15－30天的装修期，而客户必须交纳不少于两个月的押金，租期三至五年，并在第二年或第三年开始，月租金以3％－5％或8％－10％的递增率实现年递增。

案例分析及概述投资建议：

 进军核心商圈

　　个人案例?析与建议：王先生,一家公司的老总，手里有一定的资产，准备投入商业地产。随着年纪的增加，家庭责任的担子也在加大，因而张先生有前景的投资。

    【投资计划】个人比较中意，是个典型的案例：所以特意着重分析了一下。

投资建议：新区商业为投资方向　　新区商业也是投资的方向。比如天津武清区华北城，虽然是属于新区，人口不是很多，但发展前景是相当不错，近年来，随着世界经济和中国经济的“东移”与“北上”（经济发展趋势），天津市政府规划，发改委立项，已经被正式纳入“国家十一五规划”战略布局立足为天津城市建设和工业发?提供配套支持，以大市场吸引环渤海工业原料贸易商向天津转移，以大规模物流带动市场和贸易同步扩张，以品牌能力谋求市场长远发展。（政策带动），武清与滨海新区作为天津的两翼，天津将完成滨海新区——海港，保税区——空港，华北城——陆港相结合的立体发展架构，形成了环渤海经济圈，直接通连“九纵九横”18条道路网络，聚合东西南北人气、财气，超强辐射周边城市（交通便利）。从?目开发商来说也是比较有实力的，华北城不仅仅是开发商，而且还是运营商（实力与专业能力的体现）。华北城项目，由天津农垦集团（品牌国企：强有力的后盾，王朝葡萄酒-酒的王朝的缔造者，算是比较强的后盾）与浙商共同打造，天津东方华泰投资投资兴建。共占地2300亩，总投资40亿元人民币，建筑面积约200万平方米，拥有商铺10000多间。首期投资10亿元（不匮是国企，就是不一样，大手笔），占地530亩，建筑面积40万平米，可供2000余家商户入驻。华北城由六大主题市场构成，包括建筑建材、医药化工、汽车配件、电子机械、地毯皮革、印刷包装；并辅以商贸交易、公共仓储、展示会展、公共配套和生活配套等5大功能配套区。集展交、电子商务、信息流、物流货运、技术研发、会展、金融结算等功能于一体的商业服务业无水港，是目前国内乃至国际市场中面积最大、品种最全、城内功能配套设施最为完善的国家级工业原料采购交易平台（配套设施全齐）。1.html

行政管理中心（联合相关政府部门设置市场服务处，对市场经营中的困难和问题给予现场帮办和指导。
合作交流中心（市场设立品牌代理登记中心，将厂家寻求代理商的信息、代理商寻求代理产品的信息互通，为交流合作提供机会和平台）；
资质认证中心（联合国家相关部门在市场内设置办事处，对优秀经营户、优秀产品提供相关资质的现场认证）；于203时51分转

行业研发中心（联合科研部门，由华北城出资进行国际性的产品研发，对入驻华北城的企业准于优先合作）；12

电子商务中心（市场初期联合阿里巴巴建设华北城电子商务中心，促进华北城网上交易）；
 品牌运营中心（华北城聘请国内外著名品牌?设专家组建华北城品牌策划团队，对优秀产品和潜力公司给予重点扶持）；009年

文化研究中心（充分发掘中国工业产业文化，建设华北城工业文化展览馆）；
产业发展基金会（对拥有项目，缺少资金的经营户，华北城给予一定资金支持，以扶持发展）

交通疏导中心（华北城在市场主要通道设置交通疏导站，统一指挥，按照主次干道、步行街等道路功能和建材、化工、电子等经营业态的划分，以不同的色彩建立相应的道路和建筑视觉识别系统。如主干道主色调为黑色，建材区为银色）
  —市政公交总站（联合公交总站开辟华北城购物专线）
  —环境监测中心（成立华北城环境监测中心，对市场经营环境跟踪监测，做好空气、绿化等宜居指数预报等）
仓储物流中心：
——联合宁波高新物流、江苏恒润物流等国内大型物流公司，建设华北城仓储中心，借助其成熟的物流系统，以满足市场贸易流通需求。

商务服务中心：——星级与商务酒店（酒店设施的建设在项目一期规划，以市场后期招商以及一期市场经营的需求，项目规划有星级酒店经济型酒店）

超市及商务休闲场溜（市场规划有大型卖场、便利超市、咖啡等休闲场所若干家，在市场各经营区块中满足市场经营、生活需求；）
展览展示中心：—成立华北城展览公司

产品交易博览会（定期组织大型工业原材料博览会，组织国内外采购团前来华北城参观交易，努力办成天津的“广交会”）原文

项目规纳如下：

【项目地理优势】华北城位于地处京津公路与京津塘二号线夹角位置，京津塘、京沪、津蓟、京津公路，还有104国道、205国道等，共有“九纵九横”18条道路网络紧贴华北城，西部紧邻京山铁路货运站。紧邻天津国际机场、北京国际机场、天津港。这样就形成了一个海、陆、空立体化的交通网络，为项目的货运、客运以及人气和商家的聚集和大宗物流交易提供了条件。

     【项目定位】本着共赢原则：华北地区乃重要制造业基地，制造业密集，年达几万亿的工业原材料需求，但信息的不对称及采购地点的交叉，造成价格、质量的不对称给企业造成了价格质量问题及采购费用等成本翻的增加，华北城就是将原材料供应商聚集到一起，就解这个难题。